机构：22城首轮集中供地收金4969亿元涉宅用地469宗国央企主导拿地

:郑州首批集中供地出让15宗地块，成交面积66万平方米，总规划建筑面积206.76万平方米，成交总价107亿元伴随着郑州一批集中供地结束，2022年第二批22个城市第一批集中供地已经完成

据统计，今年22个城市共推出住宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，计划建筑面积4713万平方米最终成交397宗，规划建筑面积3907万平方米，首批成交出让金共计4969亿元中指院据此分析称，回顾第一批集中供地有以下特点:推出端集中供地增至四批，第一批二级供地规模同比下降，成交稳中有进，低库存城市明显回升，土地企业仍以国企为主，供给方有意降本微利

推出:集中供地增至四批，首批推出规模同比下降。

2022年第一批集中供地从1月7日北京发布公告到6月22日郑州成交结束，历时5个月零15天其中，北京为环渤海城市，1月7日首次公告，2月17日完成转让交易，中部城市郑州5月19日发布公告，6月22日完成转板从公告到交易的准备时间只有一个月左右

第一批集中供地期间，部分城市将全年推地时间调整为4批，导致第一批规模较去年大幅减少首批22个城市共推出住宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，较去年首批下降58.5%，规划建筑面积4713万平方米，比去年第一批减少6707万平方米，比去年集中供地减少58.7%

推出数量最多的城市位于长三角地区城市杭州，首批推出60宗地块，成都50宗，上海40宗，东三省的区域城市沈阳推出了5块土地，长春出售了两块住房用地，数量最少。

建设用地供应面积最大的城市位于长三角地区杭州首批建设用地供应面积257万平方米，规划总建筑面积581万平方米，为22个城市之最其次是长三角城市上海，供应建设用地211万平方米，规划总建筑面积446万平方米，规模第三大城市位于成渝地区，成都出让208万平方米，规划总建筑面积440万平方米

供应最少的城市位于东北三省，长春供应建设用地面积16万平方米，规划总建筑面积33万平方米，沈阳建设用地18万平方米，规划总建筑面积33万平方米此次22个城市计划开工面积4713万平方米，比去年第一批投放减少60%左右，供应量明显收窄

楼面均价最高的城市位于环渤海地区，北京楼面均价为29018元/平方米，其次，厦门在珠三角区域的楼面均价为24863元/平方米，排名第二，排名第三的城市是长三角城市上海，楼面均价19075元/平方米，与北京的单价相差10000元/平方米。

成交:稳中有进，低库存，城市市场热度明显回暖。

第一批集中供地共成交397宗，总成交率84.65%，拍卖退出72宗与去年第三批集中供地相比，拍卖地块数量明显减少受城市供给侧影响，22个城市首批成交规划建筑面积3907万平方米，比去年首批减少6628万平方米，同比减少62.9%，较去年三批减少2058万平方米，降幅34.5%转让费4969亿元，比去年三批少908亿元，占去年成交额的21.9%此外，城市间成交差异明显，城市间土地市场热度分化明显，部分城市土地拍卖市场回暖加快

本次成交高峰地块屈指可数，大量地块以底价成交，市场热度分化趋势逐渐增强深圳和合肥是土地成交占比最高的两个城市，深圳土地成交占比100%，8宗土地成交全部成交，是土地供应集中度最高的城市合肥高峰地块占比62.5%，排名第二，成交的24宗地块中有15宗达到上限价格随后，杭州和上海成交峰值占比超过30%，杭州成交峰值占比39%，上海成交峰值占比33%南京，厦门，重庆在高峰交易中占比均超过20%，分别为23%，22%，23%

此外，从成交溢价来看，部分城市在15%溢价上限的情况下，依然保持较高热度深圳，合肥在很多地块见顶的情况下，整体溢价率有所提升深圳8宗成交平均溢价率14.98%，合肥24宗地块平均溢价率11.2%其他城市也推出了大量优质地块成交溢价率超过5%的城市有杭州，宁波，厦门，重庆等城市，溢价率分别为6.41%，5.92%，6.78%，5.4%

此外，在部分城市，大部分地块的地价已经成交，土地拍卖市场相对平静2022年，与去年第一，第二批相比，第一批次集中供地土地中底价的比例明显提高，与去年第三批相比有所下降土地交易最低价占比超过80%的城市有2个，土地交易最低价占比超过50%的城市有7个其中，长春，沈阳出让地块地价平均，底价100%，无锡，长沙，广州，天津，济南，青岛，武汉底价成交占比超过80%，分别为88%，86%，88%，80%，82%，80%，83%

还有一些城市略显冷淡，卖地块和退卡占据主流此次出让中，天津土地拍卖事故地块拍卖宗数最多出让的30宗地块中，提前撤拍15宗，撤回9宗，拍卖案件撤回率为83%长春仅出让2宗住宅用地，成交前南关1宗撤地，绿园区仅出让1宗，流拍率50%，这次济南是作为集团土地出让的，15个集团囊括了31宗住宅用地在出售时，拍卖了14块住房用地，拍卖率为45%此外，福州6场，南京6场，合肥8场，沈阳1场，占比分别为33%，32%，25%，20%

可以看出，各城市之间的土拍热度还是有很大的分化，单个城市内部的分化也很明显在第一批地方拍卖中，只有深圳，杭州等市场基本面较强的城市整体热度较高，合肥，南京等房地产市场火热的城市均出现不同程度的遇冷其他城市虽有流拍率下降，溢价率上升等正反馈，但可能存在本次拍卖整体土地质量等客观因素，多数城市底价成交率居高不下，从侧面反映出开发商加杠杆，扩大土地储备的意愿仍不强烈，拍卖市场整体回暖尚需时日

企业:供给端有意降本让利，企业拿地仍以国有央企为主。

自2021年第二批集中供地以来，土地拍卖规则逐渐趋严在企业端三条红线，自有资金拿地的规则下，企业拿地能力骤然收紧，土地市场拍卖也上去了2022年以来，房地产供需两端的调控政策不断优化调整，涉及降低首付比例，降低房贷利率，放松限购限售，提高公积金贷款额度等，稳定房地产市场的发展和购房者的预期同时，供给侧土地拍卖规则也延续调整趋势，减少或取消竞得和自持建设部分，从降低成本转为降低实际成本，在地块利润率方面，也有明显的提升，使得之前拍卖的地块在地价降低后重新挂牌，提高限售价格，都不同程度地提高了企业拿地的积极性

拿地企业方面，拿地企业仍以中央国企和地方平台为主，部分城市地方平台明显拖后腿北京，深圳，厦门，深圳，重庆的中央国企拿地案件占比超过50%，其中南京超过90%此外，2021年下半年以来，土地市场走弱，民营企业拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐上升2022年第一批，天津，无锡，武汉，宁波，福州，苏州，广州，成都地方平台拿地案例数均超过50%，无锡，天津，苏州均超过70%民营企业拿地积极性不足南京，深圳，苏州没有民营企业，北京，厦门，广州，宁波，天津只有10%左右合肥只有私企拿地超过50%

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