仲量联行：上半年投资交易额约70亿元中国酒店资产管理之路任重道远

日前，仲量联行发布最新研究数据显示，今年上半年，中国酒店投资营业额同比下降43.8%，营业额约70亿元从亚太地区来看，今年上半年，酒店投资同比增长33.0%，比2019年增长11.9%，行业资金配置已经恢复到新冠肺炎疫情爆发前的水平

对此，仲量联行的分析认为，这主要得益于各国边境的逐步开放许多酒店已经从依赖国内需求转向入境旅游和商务需求，酒店交易也开始活跃在亚太地区的各个市场与此同时，机构投资者寻求更有效的资本配置，增加对资产包的投资

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛在发布会上对《第一财经日报》等媒体记者表示:近期中国放松疫情控制，可能会促进国内旅游市场的整体复苏有远见的酒店业主已经开始行动，通过引入第三方专业机构，提高涵盖酒店投资，融资，建设，管理和报废各个阶段以及全生命周期的资产管理水平，实现酒店资产的保值增值

资产管理水平有待提高。

仲量联行最近几天发布了国内首个酒店资产管理白皮书《重塑酒店资产价值活力:2022年中国酒店资产管理白皮书》，该白皮书显示，中国酒店业多项数据指标出现下滑，其中反映酒店运营管理和资产管理水平的资产周转率和资产回报率低于SASAC考核分配局2021年编制的企业绩效评价标准值中记录的住宿餐饮业全行业平均水平。

白皮书还显示，国内品牌酒店的人均创收能力和盈利能力仅相当于国际品牌酒店的55%和41%，疫情前后的营业毛利率和EBITDA也低于国际品牌酒店但酒店员工流失率高于国际品牌酒店

在包括财务管理和人力资源管理在内的资产管理层面，国内酒店品牌还有很大的提升空间白皮书指出，酒店员工人均人工成本，占总人工成本的比重等指标有所上升，给管理层带来挑战在参与调查的酒店中，大多数国内酒店业主通过业主代表或总部业主代表管理品牌，而只有三家酒店聘请了专业的资产经理，这表明中国的酒店资产管理还有很长的路要走

仲量联行分析认为，目前，中国经济发展已经到了从量到质的转折点，未来酒店市场对现有资产的精细化将尤为重要尤其是在三条红线的要求下，各大酒店，尤其是大型开发商旗下的酒店，会进一步追求稳定的现金流酒店业主不仅需要通过升级酒店运营来改善损益表，还需要通过更大，更深层次的措施，包括资产撤出，从根本上改善资产负债表

新酒店开发热潮可能会持续。

希望通过解读国内酒店资产管理领域，判断疫情下的新趋势，帮助中国酒店业盘活存量资产，实现高效运营，快速复苏周涛说

作为业主，通常长期持有且具有经营性质的不动产，与住宅，零售，写字楼相比，酒店在资产管理上有其特殊性和复杂性在周涛看来，虽然从酒店数量上看，中国离世界第一酒店大国不远，但酒店交易并不频繁，也没有退出机制伴随着三条红线的不断规范，管理合同的到期，资产管理理念的成熟等原因，接下来酒店资产的交易量可能会上升

据介绍，酒店资产交易量的增长，说明经济和市场发展到一定阶段当投资者想要配置资产时，他们必须不断购买新的房产，再加上物业的业主出售了一些自营的，成熟的物业，酒店资产的交易就应运而生了

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏俊亚表示:在'三条红线'政策和疫情的综合影响下，许多开发商可能会剥离非核心资产以缓解资金压力，这吸引了大量高净值投资者积极寻求'高性价比'和优质酒店资产收购的机会一些机构投资者也担心疫情对国内酒店业主的反复经营压力，考虑以债权投资的形式为酒店业主提供新的融资选择

此外，在人口趋势和政策的引导下，国内一线和1.5线城市正迎来长租公寓的投资热潮，大量存量酒店资产受到长租公寓投资者的追捧，同时，二三线城市很多亏损的酒店项目流入拍卖市场，吸引了资产管理公司投资酒店不良资产的兴趣。

过去两年，中国新开酒店似乎没有明显放缓这并不是因为他们没有受到疫情的影响，而是因为已经开业的酒店其实都是2018年和2019年已经在推进的项目未来两年，中国要开的酒店，大部分都是疫情期间洽谈，设计，建造的酒店因此，预计新酒店开发热潮将持续，但速度可能会降低周涛预测

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