金地集团：上半年销售规模增速领跑行业“大运营体系”确保经营目标实现

发布了2021年半年度报告。今年上半年，金地集团累计实现签约面积753万平方米，同比增长55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%，完成了全年2800亿销售目标的58%。

今年上半年，面对行业利润不断承压的市场环境，金地集团通过不断提升内在经营能力，实现了销售运营、投资拿地、财务融资等多个维度的均好发展。

销售规模增速领跑行业 中长期增长动力充足

今年上半年，国内房地产市场迎来了一波“小阳春”行情。金地集团抢抓市场机遇，从年初就开始抢跑，实现了同比大增的销售业绩，以超过60%的销售增幅在头部房企中抢得先机。

从城市能级来看，金地深耕一二线城市发展所带来的单体城市产能增长明显。2021年上半年，华东区域和东南区域成为金地销售的主力区域。其中，上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。公司共有13个城市的市场占有率在今年上半年进入当地前十名。其中，上海、金华、呼和浩特位列第一，大连、南京、东莞进入前五。从销售占比来看，一二线城市的销售面积占比约63%，销售金额占比则达到了71%。

从单体项目看，明星项目的销售贡献占比在不断提升：深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元，南京南部新城G13项目、义乌万家风华项目、上海西虹桥项目销售额超过40亿元，上海嘉定北项目、广州风范雅苑项目销售额超过30亿元，温州瓯江峯汇、北京华樾国际、南京语山棠花园等项目销售额超过20亿元。

有分析指出，较高的销售增速是金地未来结转收入的有力保障，也是金地中长期业绩增长的核心动力之一。预计随着下半年推货量的增加，金地全年有望实现2800亿元的销售目标。

灵活精准投资：总量合理、质量良好、布局得当

面对“两集中”政策背景下的土地市场，今年上半年金地集团秉持深耕广拓的战略，精准把握投资窗口期，运用多元化投资方式，灵活、精准投资，做到了投资总量合理、投资质量良好、投资布局得当。

数据显示，2021年上半年，金地新获取土地81宗，新增了约1,247万平方米的土地储备，其中公开市场拿地的平均溢价率仅有13.88%。

在布局方面，金地坚持价值投资路线。在深耕一二线核心城市的同时，适度布局优质三四线城市，上半年新增土储中一二线城市占比59%。

截至上半年末，公司土地储备累计大约6,729万平方米，其中71%为一二线城市。优质的城市布局和土储结构，为公司未来规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的基础。

营收高增长 “大运营体系”确保经营目标实现

2021年上半年，金地集团的房地产项目结算面积146.42万平方米，同比增长50%，较2019年同期增长6.97%；结算收入294.04亿元，同比增长73.65%，较2019年增长46.78%；报告期内，实现营业收入342.74亿元，同比增长72.45%。

受年内结转结构及节奏的影响，金地上半年的房地产业务结算毛利率为14.25%，归属于上市公司股东净利润18.25亿元，同比下降38.79%。

分析人士指出，金地当期净利润表现主要与报告期的结转项目的结构有关。2017-2018年期间获取的低毛利项目，在今年上半年集中进入结转高峰，占当期房地产开发结转收入的占比较高，进而拉低了整体利润率。

“近年来部分城市推出了限价等管控措施，针对前景较弱的项目，公司的销售策略始终是坚持在尊重市场规律的前提下进行科学定价，平衡量价关系，以换仓提效，保证总体资产质量的良好。”金地方面表示，随着下半年待结转货值充裕，且毛利率水平较上半年有所提升，预计全年结算收益较上年有一定增长。

事实上，受行业下行、地价上涨、融资成本增加等不利因素影，近几年房地产行业结算利率走低已经是行业的普遍趋势。而公司投资项目的毛利率水平，在2019、2020年和今年的结转项目，将对整体利润表现有一定的修复。比如上海、广州、东莞、西安、呼尔浩特、南京等城市销售创造的毛利率水平较高，部分城市甚至超过了30%，为利润率的恢复提供了有力的保障。

今年，金地集团修订后的全年竣工计划约为1,450万平方米，较2020年实际竣工面积增长了32%，这也将为金地全年结算规模的增长打下坚实基础。从报表数据来看，上半年金地实际完成竣工面积为354万平方米，占全年竣工计划的24%，下半年占全年竣工计划的76%，待结转货值充裕。公司预计全年结算收入将取得比较好的增长，且毛利率水平较上半年也会有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。

在行业整体毛利下降的大趋势下，如何在投资、运营、产品端发力，提升股东回报水平，是企业经营实力的真实体现。过去数年来，金地积极应对行业政策及市场形势的变化，构建了一套集投资、开发、销售于一体的“投-产-销三年一体化”管控模式，按季度动态调整存销比，加强了市场预判和提前调度的能力。

通过科学精细化的运营，全面提高开发经营管理水平。在“投-产-销三年一体化”管控模式指引下，金地的跨专业职能协同能力有了明显加强，投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力得到了显著提升。近年来，公司在销售、投资端均有着高质量的增长，验证了金地“投-产-销三年一体化”管控体系的精准性和有效性，运营能力的提升让金地在未来的市场竞争中领先一步。

财务层面持续稳健 三条红线全绿档

融资方面，作为过去五年为数不多的“三条红线”全绿档企业，金地集团与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，善于利用多种融资渠道获取优质资金，债务融资加权平均成本为4.65%，处于行业低位水平。

截止报告期末，公司的实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19，各项财务指标继续保持在“三道红线”的绿档水平。

由于在资本市场上始终保持着良好的信用状况，金地的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级分别为BB、Ba2。

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