报告：广州上半年写字楼需求呈现行业分化商务区开发模式转变

写字楼市场常被用作经济运行的晴雨表机构报告显示，一线城市写字楼租赁需求节奏普遍放缓上半年，广州甲级写字楼市场净吸纳18.7万平方米，是去年的44.0%全市空置率继续上升至9.6%

DTZ 6月30日发布的《2022年上半年广州房地产市场报告》显示，在疫情反复，外部环境不确定性增加的背景下，广州甲级写字楼需求放缓，金融业和专业服务业成为写字楼租赁交易的主力军。

市场需求放缓。

2022年上半年，广州甲级写字楼市场新增供应33.2万平方米，超过去年全年供应量的70%。

戴德梁行研究院副院长，华南研究部总监张表示，虽然新增供应持续放量，但由于上半年国内多个核心城市频繁爆发，外部环境的不确定性延长了企业的租赁决策周期，新增供应对市场需求的刺激作用有限。

预计到2026年，广州甲级写字楼存量将达到908.6万平方米根据该报告，粤港澳大湾区的加速建设可能会带来出租机会

根据张的分析，在短期内，市场规模的扩大将推动竞争的不断升级在当前复杂多变的市场环境下，如何避免可能出现的入市计划延期和去化周期延长将成为业主面临的两大挑战从长期来看，疫情的变化和发展可能会引起一些跨国组织对产业链布局的重新思考，而粤港澳大湾区凭借交通，产业基础，人才储备，政策支持等诸多优势，将成为企业布局的重要选择区域建设进度的加快也将促进企业释放对R&D，工业，办公等物业的需求

投资模式正在改变。

值得注意的是，广州核心商圈的甲级写字楼物业市场空置率低于其他一线城市其中，琶洲作为最近几年来楼宇交付最密集的区域，其空置率出现结构性上升，但租金水平在波动中持续上涨，反映出市场良好的发展基础

空置率相对较低的背后，与广州商圈发展方式的转变有关。

戴德梁行项目及企业服务部总监王子豪表示，与房地产商主导的传统开发模式相比，琶洲直接引入产业实体进行开发建设，通过让利吸引众多行业龙头竞拍土地建设总部型物业，为该区域未来发展奠定了产业发展方向。

事实上，直接引进产业主体发展的模式已逐渐成为各商圈招商引资的主流。

王子豪在接受《第一财经日报》采访时表示:早在广州，深圳前海有一半的商圈都在采用直接引进工业实体的招商模式，吸引了很多优质工业企业入驻，但没有广州琶洲西区那么密集上海张江科技园的发展也接近这种模式，聚集了很多科技企业，做得非常好总的来说，北京和上海的商业地产模式发展的比较早，这种招商模式并没有那么明显

但王子豪也表示，引入产业主体发展的模式也存在一定的不足比如琶洲西区现在最大的问题就是缺乏专业的开发商，办公人口多却没有大型商场和商圈

招商模式的变化对整个过程中的相关方，即政府，企业和传统开发商提出了新的要求。

王子豪表示，在目前的市场环境下，政府要多了解工业需求，善于发布相关政策，争取企业实际工业税收下降企业要充分利用招商优惠条件，争取成本相对较低的土地，并成功转化为楼宇资产，实现流量变现，增加效益传统地产商需要有核心竞争力，做好大面积规划，重点项目开发，合理规划城市综合体内部业态

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