物业独立运作进入爆发期华润物业定位“资产管理者”

继万科、碧桂园、中海等地产公司之后，华润置地也分拆物业公司独立运作了。

日前，华润置地全资子公司华润物业科技服务有限公司（下称ldquo;华润物业科技rdquo;）亮相发布物业战略品牌，以科技赋能物业，展现了华润物业ldquo;全面的资产管理者rdquo;野心。

房企多元化战略转型是业内共识，其中物业板块是发展重点。截至目前，大型房地产开发商争相将物业公司拆分上市的同时，也不断试水ldquo;社区O2Ordquo;、物联网，进行平台化运作。

关于物业管理究竟是什么，行业内曾有诸多讨论。与万科类似，华润物业科技也认为物业行业最终的角色是做资产管理者，如何对多种类资产进行运营管理并保值增值，是未来物业行业竞争的核心。

华润物业的版图

通过全面整合华润置地物业系统成立的华润物业科技，定位ldquo;平台型泛社区经济服务商rdquo;，目前拥有600多个物业项目，服务面积1,1亿平方米，涵盖高端住宅，商业、写字楼、综合性体育中心等多种业态，下设11家中心城市公司。

华润置地高级副总裁兼首席信息官、华润物业科技副董事长沈彤东表示，战略转型后的华润物业科技将重点布局四大业务板块：品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务以及平台创新业务，致力于打造ldquo;中国最值得托付的资产管理者rdquo;。

其中，智慧物联希望借助移动互联网打通线上线下；资产托管业务围绕有形资产提供增值服务，使资产托管可视化，成为ldquo;全价值链资产增值服务专家rdquo;；而平台创新业务将服务进一步延伸至教育、养老、保险、理财等产品。

通过全新的物业品牌ldquo;悦+rdquo;，将上述四大业务串联起来。华润物业科技副总经理姚淼指出，ldquo;悦+rdquo;是基于客户需求，从高端日常生活，到资产与消费，再到科技互联网到追求定制化的服务，形成四大业务板块和完整的产品体系。

值得关注的是，华润物业不仅将科技直接置于公司名称，更以科技赋能物业服务和资产管理业务。姚淼指出，科技作为华润物业创新的重要手段，其核心在于解放人的时间和精力，去思考和完成更智慧的事情，从而为客户提供更好的生活解决方案，这也是华润物业科技不同于其他竞争品牌的立场。

沈彤东表示，今后华润物业科技将动态引入科技巨头作为合作伙伴，持续探索科技化、智慧化。

规模竞争加剧

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产市场进入下半场，未来10-20年住宅销售将走向下坡路，对于企业而言，当住宅销售不足以支撑企业利润时，转型寻求新的利润增长点势在必行，物业服务正是房企多元化方向之一。

罗兰贝格全球高级合伙人兼大中华区副总裁纪德江认为，人们对居有所乐的需求越来越明显，房地产行业后端的服务环节重要性日趋凸显。而物业作为房地产产业链的后端，是用户需求最有效的入口，也是整个房地产产业链价值链转移的重要环节。

与此同时，近年来，物业行业从传统服务、到互联网＋、再到物联网开始了持续性变革。2014年，花样年旗下的五官平台彩生活分拆上市，开启了物业O2O模式的元年。在这个过程中，资本市场对物业公司越来越重视，资本的扩张性带来了大规模行业竞争。

中国指数研究院杭州分院副总经理高院生在4月份的物业研讨会上表示，根据物业百强十年数据，物业行业发展迅猛，行业进入规模扩张期，市场容量巨大、前景广阔，物业行业的春天刚刚来临。

据中国指数研究院，按中国物业服务百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，预计2020年中国社区增值服务市场容量将达10122.8亿元规模。

纪德江认为，物业从传统的、作为房地产开发的配套服务环节，剥离出来独立化、实体化运行势在必行。今天的物业正迎来一个变革风口期。

截至目前，在港股市场上，由房企分拆出来的物业上市公司有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务及雅生活；在新三板市场已有十几家物业公司登陆，如保利地产旗下保利物业去年登陆新三板，深圳星河集团旗下的星河商置也在新三板上市。此外，包括万科、富力等都有计划将旗下物管公司分拆上市。

不过，也有房企对物业分拆上市持观望态度，其中龙湖集团显得相对谨慎。今年3月23日龙湖地产宣布更名为龙湖集团，针对外界对其是否准备分拆业务独立上市的猜测，龙湖集团CEO邵明晓表示，未来有可能，但并不是龙湖目前的战略方向。

无论是否上市，物业服务行业的规模化竞争激烈已是不争的事实，大型地产公司的品牌物业都在跑马圈地，扩大管理面积。

截至2017年12月底，万科物业已布局中国69个大中城市，合同项目共计2356个，合同面积突破4.6亿平方米，位居行业前列。此外，保利地产、中海地产的物业管理也都超过了1亿平方米。

另据万科2017年财报显示，万科物业服务营收71.27亿元，增速高达67.28%，另外，同属物业服务百强企业的碧桂园物业管理及社区相关业务的收入约为人民币26.7亿元，同比增长35.6%，经营利润约为人民币4.9亿元，同比增长20.0%。

尽管规模增长迅速，但物业服务行业的痛点并没有真正解决，很多小区连物业费都没法收全。万科物业首席执行官朱保全认为，物业服务领域真正的痛不是社区O2O，不是卖米、卖油或卖社区金融，而是应该持续回应业主对于房屋资产的保值增值需求。

中国物业管理协会会长沈建忠表示，解决行业痛点要通过创新来驱动，包括通过互联网技术把线上线下服务连接起来，也包括数字化技术应用来提升服务品质和效率。

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