魏晨阳等：当下如何推出长租房REITs
问题:现在如何推出长租REITs。
清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心副主任，主任周宜生
林清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心研究委员
清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心研究专员
但目前股权属性更强的市场化长租项目仍在试点范围之外发行以长租住房为基础资产的REITs，有助于防范房地产市场风险，加快长租住房市场发展，降低房地产行业杠杆率，促进房地产行业高质量发展，促进房地产与金融良性循环因此，应在目前基础设施REITs试点的基础上，将市场化的长期租赁住房项目纳入试点范围，并将募集资金用于支持投资周期长的租赁住房项目的建设和运营，稳步推出长期租赁住房REITs
长租REITs发展的核心痛点
首先，收益率低，拿地合规难是发展中国长租REITs的核心痛点长期租赁房分为保障性租赁房和市场化长期租赁房虽然保障性租赁房已纳入基础设施REITs试点范围，且部分项目已申报，可享受部分税收优惠相对于市场化的长租房屋，获取房产的成本也更低但现实中符合REITs发行要求的土地产权完整的基础资产较少，难以大面积推广目前市场上绝大多数产权完整的长租项目都是按市场价收购的如果要把他们纳入保障性租赁房的范畴，租金价格要比市场价低10% ~ 30%，如果按市场价出租，将无法享受相关的财税优惠，还将面临收益率达不到发行REITs标准的挑战
其次，税收成本在很大程度上制约了住房租赁企业的盈利能力在资产导向模式下，住房租赁企业缴纳的主要税种有增值税，房产税，企业所得税，教育费附加及其他税，城镇土地使用税根据我们的测算，房屋租赁企业的直接税负加上业主的税负转嫁，总税负占租金收入的近20%，是一个沉重的负担虽然《财政部，国家税务总局，住房城乡建设部关于完善住房租赁税收政策的公告》已经明确商业租赁和工业租赁可以享受减征1.5%增值税和减征4%房产税的优惠政策，但只是针对保障性租赁房，对市场租赁房没有税收优惠
第三，合规困境在一定程度上使得改变土地用途变得困难早在2016年，国办39号文等政策就明确允许商品房按规定改建为租赁房，还明文规定土地用途应调整为居住用地，改建后的租赁房应具备水电民用价格，并应具备消防安全条件实践中，土地用途的调整往往涉及土地，规划等多项审批，会涉及土地出让金，土地使用年限，是否符合土地利用规划等要求的调整操作程序繁琐，审批时间长，企业陷入合规困境2016年以来，中央政府出台了一些租赁优惠政策，如房产税减免4%，执行民用水电标准等但政策落地时，大部分项目都要求项目土地性质为住宅用地或登记产权为住宅，大部分租赁项目实际上因为用途不合规无法享受优惠
最后，租售比的严重背离也使得长租REITs面临一定的收益困境根据现行基础设施REITs试点方案对基础资产的要求，项目未来三年的净现金流分配率必须达到4%以上近几年100个城市住宅租金收益率均未超过2.50%，一线城市整体表现更低租贷比偏离严重，导致收益率低如果算上相关的发行费用，收益率更是难以达到发行要求
此外，国际经验表明，良好的机构运作可以有效提高项目收益率专业化的住房租赁机构可以从租赁群体的需求出发，提供匹配的优质租赁产品和服务，更容易形成规模效应，提高底层资产的管理质量根据我们的计算，中国主要是散户在租，机构化的比例不到5%
稳定发展的政策建议
保障房大规模推广的瓶颈是土地产权的完整性和资产的可转让性可以用特许经营的思路来考虑，操作上的障碍会减少很多因此，建议主要针对尚未纳入基础设施公募REITs试点范围的市场化长租住房核心建议是围绕提高产量和降低合规成本提供政策支持
第一，在风险可控的前提下，适当发挥房地产企业的作用在防止资本流入房地产开发的前提下，将收益率稳定，权属清晰的房地产企业存量财产作为底层资产先行试点，稳步推进注重融资用途的引导，确保投入到新增租赁住房供应中，形成良性循环的金融生态同时，应合理适度削减REITs自身控制和房地产金融控制，避免对资本市场造成较大冲击
第二，公平利用税收优惠政策，减轻税收负担就底层资产而言，参照保障性租赁房，利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设的长期租赁住房，可享受增值税减征1.5%，房产税减征4%的优惠政策就发行REITs的流程而言，参考2022年1月中华人民共和国财政部，国家税务总局关于试点设立基础设施类REITs的减免税政策，提升企业积极性
三是适当简化土地用途调整，降低土地合规成本明确土地性质调整政策，非住宅存量房用于长期出租的，经城市人民政府认定后，可维持原土地用途不变，需要调整土地用途的，按照住宅用途和收益还原法重新核定土地出让价格，并按年缴纳土地出让金简化变更手续，建立多部门联合审批机制
第四，着力培育机构化，规模化租赁企业，强化专业化管理能力通过对资产提供相关增值服务，实现资产增值，提高资产回报率，为项目带来长期稳定的现金流收入，在不增加租户负担的情况下，提高资产的盈利能力租赁机构的规模经济效应和品牌效应将有效提高资产运营效率，控制运营成本，进一步促进投融资良性循环的形成
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